为什么我们应该推翻负面负债的神圣牛

作者:水形

澳大利亚澳新银行首席执行官Phil Chronican似乎对澳大利亚最具政治性的问题之一采取了令人惊讶的目标:负面负债,“政府可能希望了解当前负面负债减税的程度是否会导致对住房的不健康关注投资工具,从而加剧了可负担性问题,据报道Chronican在悉尼举行商务午餐会这是多年来经济学家一直在争论的问题负面负债已成为大量且不断增长的房地产投资者所青睐的策略,许多人认为包括政党,作为一个神圣的牛在某种程度上,它鼓励投资新建的住宅,对经济的其他部分有流动的好处但是,正如我们稍后会解释的那样,流动效应是微乎其微的因为那些使用这种策略的人通常投资于既定住宅。显而易见,证据表明这是负面的通过降低一般税收收入,杠杆对社会造成了社会成本首先,它值得快速入门 - 只是负面负债?负资产资产为投资者提供可能用于减少应税收入的经营亏损,最常用于股票和财产。经营亏损通常是由于使用杠杆而产生的。因为住宅物业被视为“良好的安全性”,贷款人用于购买该资产类别的杠杆数量往往大于股票或其他资产。因此,住宅投资财产作为负面杠杆战略的中心阶段理论认为,虽然投资者有效地获得政府补贴,但通过支付更少税收,存在社会补偿的社会问题以证明这种补贴的合理性负面负债的直接受益者是那些使用杠杆投资住宅房产的人。作为回报,租赁市场提供有竞争力租金的住房但是没有负面负债这些投资者会继续提供租赁住宿吗?此外,投资需求推动价格上涨吗? 1985年7月,霍克 - 基廷劳工政府限制对新投资活动的负面负担费用只能从投资中抵消收入(租金),但损失不能抵消来自其他来源的收入和资本收益损失被隔离,只能结转以抵消投资的未来收入和资本收益继本公告后,投资者变得不那么活跃,租赁住房供应大幅缩减导致租金急剧上升悉尼等城市的租金上涨幅度更大空缺率非常低;表明负资产负债限制以外的因素发挥了作用同年后期引入了资本增值税,这可能对投资者产生了复合影响,行为两年后的1987年9月,政府取消了对负资产负债的限制。允许的损失抵消来自其他来源的收入(如工资和其他形式的投资收入)这一行动归功于租赁市场的宽松条件但是,有一种观点认为,一旦市场出现长期收益,市场就会恢复。变更后的规则已经被投资者正确理解并计入其投资计划中巩固所有来源收入的能力确实鼓励使用负面负债,并鼓励投资者以牺牲一般纳税人为代价进行亏损投资。税收制度的公平性是内部资源有效配置的重要因素经济有利于投资业主的税收制度导致金融资本的使用扭曲,导致对房地产的过度投资投资是为了实现创造未来财富的投资目标,并实现与正在承担的风险相称的回报。市场经济资本是针对那些能够产生最佳回报的投资,允许投资者,风险偏好这表明,如果对房地产负面负债产生的回报比投资风险相当的资产更好,那么就会吸引越来越多的人这个策略 尽管在纳税人的补贴的帮助下,负面杠杆化的房地产投资者承担了亏损的投资,期望最终实现可接受的回报。这只有在房产的市场价格随着时间的推移而充分增加才能生产这种回报这是一种风险,可能会或可能不会实现大量证据支持主要资本城市的房地产价格大约每十年翻一番的想法考虑投资相对低风险的政府或公司债券支付65每年的百分比这项投资需要大约11年才能使价值翻倍,假设所有利息都是复利的,并且收益在最后征税。最终适用50%的CGT(资本利得税)折扣平均房地产投资更多有风险,但面值并没有太大的差别可以产生差异的是杠杆和有吸引力的税收优惠税收制度有助于缓解增加房地产投资者回报的损失对负资产房产的优惠税收待遇鼓励对这种资产的投资,而不是其他没有获得优惠税收待遇的资产。随着时间的推移,边际税率(MTRs)的变化减少了可获得的补贴(见下表)边际税率下降,税率发生变化2006年最高税率适用于70,000美元以上的收入,而今天最高税率削减为180,000美元及以上收入对平均负面担保投资者的补贴大幅削减负资产负债策略对最高地铁的投资者更具吸引力所有投资者仍然需要为税后资金的剩余损失提供资金一小部分投资者可能仅仅将负资产负债作为税收最小化策略而不了解投资基本面收入来自非负面的资金来源,例如工资和工资以及利息定期存款或固定利率证券,通过比较实际上以更具惩罚性的税率征税。所有其他形式的投资在某种程度上由债务提供资金,获得更优惠的税收待遇负面资产负债是一种有效的财富创造战略,具有增加的额外收益租赁住房的供应这种以激励为基础的系统也会导致投资者的投机行为,其中许多人受到基于这一策略推动计划的人的鼓励澳大利亚是少数几个允许所有来源的收入在确定之前得到巩固的国家之一应评税收入加拿大和新西兰有类似的制度在美国,损失被隔离到投资,必须作为对未来投资收益和/或资本收益的扣除结转。霍华德政府引入的CGT折扣为50% 1999年提供了强烈的动力,将收入从现在转移到未来,从而加入作为投资策略的负面负债率数据由ATO编制的数据表明,自CGT折扣引入以来,房地产投资者的数量增加了30%以上房地产投资者在此期间的应税收入已从正面转为亏损650亿美元损失主要归功于偿债。税务系统支持并积极鼓励使用负债负债;这是市场的自然反应如果消除负面杠杆比率,这将减少投资者过度调整投资和减轻价格压力的动机价格下降将提高可负担性,这将增加首次房屋所有权租赁市场将经历供应减少,投资者减少,需求减少,因为前租房者成为自住业主对租赁市场的整体影响将取决于变化的幅度,但不太可能导致过度的租金上涨像负面负债的神圣奶牛应该是更加严格的评估,以便更好地了解他们对社会的好处应该更仔细地检查八十年代中期对负面负债的限制的影响,以确定导致租金上涨的因素以及为什么各个首都城市的影响不均衡 为什么澳大利亚是世界上少数几个在税收制度中保留这种扭曲的国家?房屋所有权问题是大多数澳大利亚人关注的主要问题,他们被鼓励将房屋所有权视为一种权利。任何暗示利率上升或房地产价格上涨都会引发人们对可负担性的担忧,这种信息被广泛传播新闻主要政党已经把这个信息铭记于心并引入了各种计划来帮助新的业主陆克文政府于2008年推出了全国租金支付计划,目的是提供更多经济适用房。分阶段取消负面负债将使市场受益有条不紊地回应并允许参与者(政府,....